Steuern rund um Ihre Immobilie –
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Beim Kauf: Grunderwerbsteuer und Grundbuch

Beim entgeltlichen Kauf eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung beträgt die Grunderwerbsteuer grundsätzlich 3,5 Prozent der Gegenleistung, mindestens jedoch vom maßgeblichen Grundstückswert. Bei Schenkungen, Erbschaften und bestimmten Übertragungen im Familienverband gelten eigene Regeln und häufig ein Stufentarif. Die konkrete Bemessungsgrundlage hängt vom Einzelfall ab.

Für die Eintragung des Eigentumsrechts im Grundbuch fällt grundsätzlich eine Gebühr von 1,1 Prozent der maßgeblichen Bemessungsgrundlage an; für ein Pfandrecht grundsätzlich 1,2 Prozent des Pfandbetrags. Die befristete Gebührenbefreiung bei dringendem Wohnbedürfnis galt nur für rechtzeitig vor dem 1. Juli 2026 eingelangte Anträge. Für neue Anträge ist diese Frist abgelaufen. Bei bereits gewährten Befreiungen bleiben die Nachweis- und Behaltepflichten relevant.

Welche Frist gilt für die Grunderwerbsteuer?

Die Steuerschuld entsteht grundsätzlich, sobald der Kaufvertrag rechtswirksam abgeschlossen ist – nicht erst mit der späteren Eintragung ins Grundbuch. Wird die Steuer nicht durch eine Notarin, einen Notar oder eine Rechtsanwältin beziehungsweise einen Rechtsanwalt selbst berechnet, muss der Erwerb grundsätzlich bis zum 15. Tag des zweitfolgenden Monats beim Finanzamt angezeigt werden. Bei Selbstberechnung gelten eigene Zahlungsabläufe. In der Praxis übernimmt die Vertragsvertretung meist die steuerliche Anzeige und Abwicklung; klären Sie vorab, wer dafür zuständig ist.

Beim privaten Verkauf: Immobilienertragsteuer

Gewinne aus dem entgeltlichen Verkauf von Grundstücken, Häusern und Eigentumswohnungen sind in Österreich grundsätzlich einkommensteuerpflichtig. Im Privatvermögen beträgt der besondere Steuersatz in der Regel 30 Prozent des steuerpflichtigen Veräußerungsgewinns. Die Berechnung hängt unter anderem davon ab, wann und wie die Immobilie erworben wurde und welche Kosten steuerlich berücksichtigt werden dürfen.

Wichtige Ausnahmen betreffen insbesondere den Hauptwohnsitz und selbst hergestellte Gebäude. Die Hauptwohnsitzbefreiung kann etwa greifen, wenn die Immobilie seit der Anschaffung mindestens zwei Jahre durchgehend oder innerhalb der letzten zehn Jahre mindestens fünf Jahre durchgehend als Hauptwohnsitz genutzt wurde und der Hauptwohnsitz aufgegeben wird. Die Voraussetzungen sind genau geregelt; Vermietung, unentgeltlicher Erwerb oder eine nur teilweise private Nutzung können die Beurteilung verändern.

Bei einer Immobilienübertragung durch Erbschaft oder Schenkung fällt grundsätzlich keine Immobilienertragsteuer an, weil dabei üblicherweise kein entgeltlicher Verkaufserlös erzielt wird. Andere Steuern oder Gebühren können dennoch anfallen. Lassen Sie die konkrete Situation vor der Vertragsunterzeichnung prüfen.

Umgewidmeter Grund und Boden

Bei Verkäufen nach dem 30. Juni 2025 kann ein Umwidmungszuschlag relevant sein, wenn die maßgebliche Umwidmung nach dem 31. Dezember 2024 erfolgte. Er erhöht die positiven steuerpflichtigen Einkünfte aus dem betroffenen Grund und Boden um 30 Prozent; das ist kein zusätzlicher Steuersatz von 30 Prozent auf den Verkaufspreis. Für Gebäude gilt der Zuschlag nicht. Eine gesetzliche Erlösgrenze begrenzt die Bemessung. Lassen Sie eine Umwidmung und die Aufteilung zwischen Gebäude und Grund vor dem Verkauf steuerlich prüfen.

Bei Vermietung: Einnahmen, Ausgaben und Einkommensteuer

Einnahmen aus der Vermietung eines Einfamilienhauses oder einer Wohnung zählen grundsätzlich zu den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung. Für die Einkommensteuer werden grundsätzlich die Einnahmen den steuerlich abzugsfähigen Ausgaben gegenübergestellt. Je nach Fall können dazu etwa bestimmte Finanzierungs-, Erhaltungs- und Verwaltungskosten gehören. Die Anschaffungs- oder Herstellungskosten des Gebäudes werden grundsätzlich über die Absetzung für Abnutzung (AfA) berücksichtigt; Grund und Boden ist nicht abnutzbar und wird daher nicht abgeschrieben.

Vermietung zu Wohnzwecken unterliegt umsatzsteuerlich grundsätzlich dem ermäßigten Steuersatz von 10 Prozent. Es gibt Ausnahmen und Sonderregeln, zum Beispiel für mitvermietete bewegliche Einrichtungsgegenstände oder bestimmte Nebenleistungen. Auch Kleinunternehmerregelung, Umfang der Vermietung und Vorsteuerabzug können eine Rolle spielen.

Erklärungsfristen bei Vermietung

Ob eine Einkommensteuererklärung abzugeben ist, richtet sich nach den persönlichen Verhältnissen und der Höhe beziehungsweise Art der Einkünfte. Wenn eine Erklärung erforderlich ist, gilt grundsätzlich der 30. April des Folgejahres bei Abgabe in Papierform oder der 30. Juni des Folgejahres bei elektronischer Abgabe über FinanzOnline. Bei Vertretung durch eine steuerliche Beratung können abweichende Fristen gelten. Zusätzliche Umsatzsteuerpflichten können eigene Voranmeldungs- und Zahlungstermine auslösen.

Was sollten Käufer, Verkäufer und Vermieter vorbereiten?

• Kaufvertrag, ursprüngliche Anschaffungsunterlagen und Belege zu größeren Investitionen aufbewahren.
• Beim Verkauf klären, ob Immobilienertragsteuer anfällt und ob eine Befreiung tatsächlich erfüllt ist.
• Bei Vermietung Einnahmen, Rechnungen und laufende Kosten laufend dokumentieren und private von vermieteten Flächen trennen.
• Vor einer Vermietung prüfen, ob Umsatzsteuer anfällt und welche Erklärungs- oder Aufzeichnungspflichten gelten.
• Die steuerliche Abwicklung des Immobilienkaufs und die jeweiligen Fristen rechtzeitig mit der Vertragsvertretung abstimmen.

Steuerfolgen hängen von vielen Details ab – etwa Erwerbsart, Nutzung, Eigentumsverhältnissen und persönlicher Steuersituation. Eine individuelle steuerliche Beratung kann helfen, Pflichten und mögliche Befreiungen richtig einzuordnen.

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Quellen und Rechtsstand: 7. November 2026. Allgemeine Information, keine Steuer- oder Rechtsberatung. Maßgeblich sind die aktuellen Gesetze und Ihr Einzelfall. BMF: Grunderwerbsteuer – Steuersätze, BMF: Anzeige und Abfuhr der Grunderwerbsteuer, BMF: Immobilienertragsteuer, oesterreich.gv.at: Ausnahmen von der Immobilienertragsteuer, BMF: Vermietung und Verpachtung, BMF: AfA bei Vermietung, BMF: Umsatzsteuer bei Vermietung und BMF: Umwidmungszuschlag, BMF: Steuererklärungsfristen.

Wir übernehmen keine Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität dieser allgemeinen Informationen. Für die steuerliche Beurteilung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an eine Steuerberaterin oder einen Steuerberater.

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