Rücktrittsrecht bei
Immobiliengeschäften

Ein Rücktrittsrecht besteht nur in den gesetzlich vorgesehenen Fällen und die Fristen unterscheiden sich je nach Vertragssituation. Die folgenden Informationen fassen zentrale Regeln für Verbraucher:innen in Österreich zusammen. Sie ersetzen keine Prüfung des konkreten Vertrags und der jeweiligen Umstände.

Rücktritt nach einer Erstbesichtigung (§ 30a KSchG)

Wer als Verbraucher:in am selben Tag, an dem eine Wohnung, ein Einfamilienhaus oder ein für ein Einfamilienhaus geeignetes Grundstück zum ersten Mal besichtigt wurde, eine Vertragserklärung zum Kauf, zur Miete oder zu einem sonstigen Nutzungsrecht abgibt, kann unter bestimmten Voraussetzungen zurücktreten. Das gilt, wenn das Objekt dem dringenden Wohnbedürfnis der eigenen Person oder eines nahen Angehörigen dienen soll.

Der Rücktritt muss binnen einer Woche nach Abgabe der Vertragserklärung erklärt werden. Die Frist beginnt erst, wenn eine Zweitschrift der Vertragserklärung und eine schriftliche Rücktrittsbelehrung ausgehändigt wurden. Das Recht erlischt spätestens einen Monat nach der ersten Besichtigung. Wird der Rücktritt an einen eingeschalteten Makler gerichtet, kann er unter den gesetzlichen Voraussetzungen auch den gleichzeitig abgeschlossenen Maklervertrag erfassen. Eine Zahlung von Angeld, Reugeld oder einer Anzahlung vor Ablauf dieser Rücktrittsfrist kann nicht wirksam vereinbart werden.

Verträge außerhalb von Geschäftsräumen oder im Fernabsatz

Bei bestimmten Verbraucher-Verträgen, die außerhalb der Geschäftsräume des Unternehmens oder ausschließlich im Fernabsatz abgeschlossen werden, gilt grundsätzlich ein Rücktrittsrecht von 14 Tagen nach dem Fern- und Auswärtsgeschäfte-Gesetz (FAGG). Bei Makler-Dienstleistungsverträgen beginnt die Frist grundsätzlich mit dem Vertragsabschluss. Der Maklervertrag ist dabei vom Immobiliengeschäft zu unterscheiden: Für den Erwerb von Rechten an unbeweglichen Sachen und die Vermietung von Wohnraum bestehen Ausnahmen vom FAGG (§ 1 Abs. 2). Aus einem Rücktrittsrecht beim Maklervertrag folgt daher nicht automatisch ein 14-tägiges Rücktrittsrecht vom Kauf- oder Wohnungsmietvertrag.

Fehlt die vorgeschriebene Rücktrittsinformation, verlängert sich die 14-tägige Frist um zwölf Monate. Wird die Information innerhalb dieses Zeitraums nachgeholt, endet die Frist 14 Tage nach Erhalt (§ 12 FAGG). Soll der Makler schon innerhalb der Rücktrittsfrist tätig werden, braucht es dafür ein ausdrückliches Verlangen der Verbraucher:innen. Bei einer kostenpflichtigen Dienstleistung kann ein anteiliges Entgelt für bis zum Rücktritt erbrachte Leistungen anfallen; bei vollständiger Leistung kann das Rücktrittsrecht unter den gesetzlichen Voraussetzungen erlöschen.

Wenn zugesagte Umstände nicht eintreten (§ 3a KSchG)

Ein Rücktritt kann möglich sein, wenn wesentliche Umstände, die für die Zustimmung zum Vertrag maßgeblich waren und vom Unternehmen als wahrscheinlich dargestellt wurden, ohne eigenes Zutun nicht oder wesentlich geringer eintreten. Das Gesetz nennt etwa die erforderliche Zustimmung eines Dritten, die Aussicht auf steuerliche Vorteile oder öffentliche Förderung sowie die Aussicht auf einen Kredit.

Die Rücktrittsfrist beträgt eine Woche. Sie beginnt, sobald erkennbar ist, dass der betreffende Umstand nicht eintritt, und eine schriftliche Belehrung über dieses Rücktrittsrecht vorliegt. Das Recht erlischt grundsätzlich spätestens einen Monat nach vollständiger Erfüllung des Vertrags durch beide Seiten. Ausnahmen bestehen unter anderem, wenn der Verbraucher den Nichteintritt bereits kannte oder der Vertrag angemessen angepasst wird.

Rücktritt bei Bauträgerverträgen (§ 5 BTVG)

Bei Bauträgerverträgen bestehen besondere Schutzregeln, wenn bestimmte Informationen nicht rechtzeitig vor der Vertragserklärung schriftlich mitgeteilt wurden. Dazu können der vorgesehene Vertragsinhalt und Informationen über die gesetzlich erforderliche Sicherung der Erwerberzahlungen gehören.

In diesem Fall kann der Rücktritt bis zum Zustandekommen des Vertrags oder danach binnen 14 Tagen erklärt werden. Die Frist beginnt, wenn die vorgeschriebenen Informationen und eine Rücktrittsbelehrung schriftlich erhalten wurden, frühestens jedoch mit Zustandekommen des Vertrags. Das Rücktrittsrecht erlischt spätestens sechs Wochen nach Vertragsabschluss. Wird eine zugrunde gelegte Wohnbauförderung aus nicht selbst verschuldeten Gründen ganz oder erheblich nicht gewährt, kann ebenfalls ein besonderes 14-tägiges Rücktrittsrecht bestehen.

Wichtige Hinweise zur Erklärung

Fristen, Formvorschriften und mögliche Folgen unterscheiden sich je nach Rechtsgrundlage. Halten Sie die maßgebliche Frist ein, bewahren Sie Vertragsunterlagen und Belehrungen auf und erklären Sie den Rücktritt nachweisbar an die richtige Vertragspartei. Bei Unsicherheit sollten Sie rasch rechtlichen Rat einholen, da eine Fristversäumnis erhebliche Folgen haben kann.

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Quellen: RIS – Konsumentenschutzgesetz § 30a, RIS – Konsumentenschutzgesetz § 3a, RIS – FAGG § 11 und RIS – Bauträgervertragsgesetz § 5. Stand: 7. November 2026.

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