Nebenkosten bei der
Vermietung

Welche Kosten bei einer Vermietung entstehen und wer sie trägt, hängt davon ab, ob Wohnraum oder ein Geschäftslokal vermietet wird und welche gesetzlichen Regeln auf das Mietverhältnis anwendbar sind. Hier finden Sie einen Überblick zu den wichtigsten Punkten. Bei Wohnraum gelten einige besondere Schutzbestimmungen.

Maklerprovision bei Wohnungsmiete

Seit 1. Juli 2023 gilt bei der Vermittlung von Wohnungsmietverträgen das Bestellerprinzip: Grundsätzlich bezahlt die Partei die Maklerprovision, die den Makler zuerst beauftragt hat. Beauftragt die Vermieterin oder der Vermieter den Makler zuerst – was häufig der Fall ist – darf mit Wohnungssuchenden keine Provision vereinbart werden.

Wohnungssuchende können nur dann provisionspflichtig werden, wenn sie selbst als erste Auftraggeber den Makler mit der Vermittlung beauftragen. Auch dann gibt es gesetzliche Ausnahmen, etwa wenn die Vermieterseite oder Verwaltung mit dem Maklerunternehmen wirtschaftlich verbunden ist oder die Wohnung bereits mit Zustimmung der Vermieterseite beworben wurde.

Für Wohnungen beträgt die zulässige Höchstprovision für Mieter:innen bei unbefristeten Verträgen oder Befristungen von mehr als drei Jahren bis zu zwei monatliche Bruttomietzinse; bei Befristungen bis zu drei Jahren bis zu ein Bruttomietzins. Bei einer späteren Verlängerung oder Umwandlung können besondere Ergänzungsregeln gelten. Auf die Provision kommt grundsätzlich 20 % Umsatzsteuer hinzu.

Für die Provisionsberechnung umfasst der Bruttomietzins neben Haupt- oder Untermietzins unter anderem Betriebskosten, laufende öffentliche Abgaben und gegebenenfalls Entgelte für mitvermietete Einrichtung oder besondere Leistungen. Die Umsatzsteuer zählt nicht dazu. Bei Wohnungen, deren Mietzins gesetzlich beschränkt ist, dürfen Heizkosten nicht eingerechnet werden (§ 24 Immobilienmaklerverordnung). Für Vermieter:innen gelten eigene Provisionshöchstgrenzen.

Mietvertragsgebühr

Für Mietverträge über Wohnräume fällt grundsätzlich keine Gebühr an das Finanzamt an. Für Mietverträge, die ab 11. November 2017 abgeschlossen wurden, ist die frühere Mietvertragsgebühr für Wohnräume abgeschafft. Bei Geschäftsraummieten kann weiterhin eine Bestandvertragsgebühr anfallen. Sie beträgt grundsätzlich 1 % der Bemessungsgrundlage; deren Berechnung richtet sich nach Vertragsdauer und den vereinbarten Leistungen. Die konkrete Einordnung sollte im Einzelfall geprüft werden.

Kosten für die Vertragserrichtung

Bei Wohnungen im Vollanwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes dürfen Vermieter:innen oder Hausverwaltungen Mieter:innen grundsätzlich keine Kosten für die Errichtung des Mietvertrags verrechnen. Außerhalb dieses Bereichs hängt die Zulässigkeit einer Kostenübernahme von der konkreten Vereinbarung und der tatsächlich erbrachten Leistung ab; eine beliebige Bearbeitungs- oder Servicepauschale wird dadurch nicht zulässig. Lassen Sie die Vereinbarung vorab prüfen und verlangen Sie eine nachvollziehbare Rechnung.

Kaution und mögliche Ablöse

Eine Kaution dient als Sicherheit für offene Mietzahlungen oder Schäden, für die Mieter:innen einzustehen haben. Drei Bruttomonatsmieten sind häufig üblich, aber keine allgemeine gesetzliche Pauschalgrenze: Die Höhe muss im Einzelfall angemessen sein und wird vereinbart. Höhe und Übergabe sollten schriftlich bestätigt werden; nach Ende des Mietverhältnisses ist die Kaution samt Erträgen grundsätzlich zurückzustellen, soweit keine berechtigten Forderungen offen sind.

Eine Ablöse für übernommene Einrichtungsgegenstände wird typischerweise zwischen ausziehender und einziehender Mietpartei vereinbart. Sie sollte sich am tatsächlichen Zeitwert orientieren. Unzulässige Zahlungen ohne gleichwertige Gegenleistung können zurückgefordert werden.

Betriebskosten und laufende Kosten

Ob Betriebskosten zusätzlich zum Hauptmietzins zu zahlen sind und welche Positionen umfasst sind, muss aus dem Mietvertrag hervorgehen. Welche Kosten weiterverrechnet werden dürfen, hängt unter anderem vom Anwendungsbereich des Mietrechtsgesetzes ab. Heiz- und Energiekosten werden oft separat abgerechnet. Prüfen Sie daher vor Vertragsabschluss die Aufschlüsselung des monatlichen Gesamtbetrags.

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Quellen: oesterreich.gv.at – Provision bei Wohnungsmiete, RIS – Maklergesetz § 17a (Bestellerprinzip), RIS – Immobilienmaklerverordnung § 24 (Bruttomietzins), Arbeiterkammer – Mietvertragsgebühr und Vertragserrichtungskosten und Arbeiterkammer – Kosten im Zusammenhang mit dem Mietvertrag. Stand: 7. November 2026.

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