Grundlagen zum
Maklergesetz

Das Maklergesetz regelt die Rechte und Pflichten von Immobilienmakler:innen und ihren Auftraggeber:innen. Die folgenden Punkte geben einen verständlichen Überblick über zentrale Regeln. Welche Bestimmungen im Einzelfall gelten, hängt unter anderem von der Art des Geschäfts und davon ab, ob Verbraucher:innen beteiligt sind.

Wann entsteht ein Provisionsanspruch?

Grundsätzlich entsteht ein Anspruch auf Provision, wenn das vermittelte Geschäft aufgrund einer vertragsgemäßen und verdienstlichen Tätigkeit des Maklers mit einem Dritten rechtswirksam zustande kommt. Bei der bloßen Namhaftmachung gilt eine wichtige Ausnahme: Im Immobilienmaklergewerbe kann sie aufgrund des anerkannten Geschäftsgebrauchs als verdienstliche Tätigkeit ausreichen, wenn sie für den späteren Vertragsabschluss ursächlich ist. Ein wirksamer Maklervertrag und die weiteren gesetzlichen Voraussetzungen müssen dennoch vorliegen. Auch ein wirtschaftlich gleichwertiges Geschäft kann unter den gesetzlichen Voraussetzungen einen Anspruch begründen.

Der Anspruch entsteht grundsätzlich mit der Rechtswirksamkeit des vermittelten Geschäfts. Ein Vorschuss auf die Provision steht dem Makler nach dem Maklergesetz nicht zu. Wird der Vertrag aus Gründen, die der Auftraggeber nicht zu vertreten hat, nicht ausgeführt, kann der Provisionsanspruch ganz oder teilweise entfallen.

Interessen wahren und Doppelmaklertätigkeit

Makler:innen müssen die Interessen ihrer Auftraggeber:innen redlich und sorgfältig wahren und sie über erforderliche Umstände informieren. Eine Tätigkeit für beide Seiten eines Geschäfts ist im Immobilienbereich grundsätzlich möglich. Sobald der Makler als Doppelmakler tätig wird, muss er dies beiden Auftraggeber:innen mitteilen, sofern die Doppeltätigkeit nicht ohnehin bekannt ist.

Bei einem familiären oder wirtschaftlichen Naheverhältnis zum vermittelten Vertragspartner, das die Interessen der Auftraggeber:innen beeinträchtigen könnte, muss der Makler unverzüglich darauf hinweisen. Unterbleibt ein gesetzlich erforderlicher Hinweis, kann das rechtliche Folgen haben.

Alleinvermittlungsauftrag

Bei einem Alleinvermittlungsauftrag verpflichtet sich die Auftraggeberin oder der Auftraggeber, für das konkrete Geschäft während der vereinbarten Laufzeit keinen anderen Makler einzuschalten. Der Makler muss sich im Gegenzug nach Kräften um die Vermittlung bemühen. Ein Alleinvermittlungsauftrag darf nur befristet und für eine angemessene Dauer abgeschlossen werden.

Prüfen Sie vor der Unterzeichnung besonders Laufzeit, Kündigungs- und Beendigungsregeln, vereinbarte Provision sowie mögliche Ansprüche bei einem Vertragsabschluss ohne Vermittlungserfolg. Die konkreten Bedingungen müssen sich aus dem Auftrag und den gesetzlichen Vorgaben ergeben.

Entschädigung, wenn kein Vermittlungserfolg eintritt

Eine Zahlung ohne erfolgreichen Abschluss darf nicht beliebig vereinbart werden. § 15 Maklergesetz lässt eine solche Vereinbarung nur in bestimmten Fällen zu, etwa wenn ein Geschäft entgegen dem bisherigen Verhandlungsverlauf ohne beachtenswerten Grund verhindert wird oder wenn bei einem Alleinvermittlungsauftrag bestimmte Vertragsverletzungen vorliegen.

Eine zulässige Zahlung ist grundsätzlich auf die vereinbarte oder ortsübliche Provision begrenzt. Vereinbarungen über derartige Leistungen mit Verbraucher:innen müssen schriftlich getroffen werden. Ob die Voraussetzungen erfüllt sind und welche Folgen sich daraus ergeben, ist stets anhand des konkreten Sachverhalts zu beurteilen.

Besondere Regeln bei Wohnungsmieten

Für die Vermittlung von Wohnungsmietverträgen gilt seit 1. Juli 2023 das Bestellerprinzip. Wohnungssuchende können grundsätzlich nur dann zur Provision verpflichtet werden, wenn sie den Makler als erste Auftraggeber selbst mit der Vermittlung beauftragt haben. Auch dann gelten gesetzliche Ausnahmen und Provisionshöchstgrenzen. Die Regel betrifft Wohnungsmietverträge; für andere Mietobjekte können abweichende Vorschriften gelten.

Fragen zu Ihrem Vermittlungsauftrag? Wir erklären Ihnen die nächsten Schritte und besprechen die vereinbarten Leistungen transparent mit Ihnen.

Jetzt Kontakt aufnehmen →

Quellen: RIS – Maklergesetz (geltende Fassung), insbesondere §§ 3, 5–8, 14, 15 und 17a; RIS – Standes- und Ausübungsregeln für Immobilienmakler; oesterreich.gv.at – Provision bei Wohnungsmiete. Stand: 7. November 2026.

← Zurück zur Startseite