Eine Immobilie erben –
gut informiert entscheiden

Wer erbt ein Haus oder eine Wohnung?

Gibt es ein gültiges Testament oder einen Erbvertrag, richtet sich die Erbfolge grundsätzlich danach. Fehlt eine wirksame Verfügung oder ist darin nicht über das gesamte Vermögen entschieden, gilt für den übrigen Teil die gesetzliche Erbfolge. Gesetzliche Erben sind vor allem Ehepartnerinnen und Ehepartner beziehungsweise eingetragene Partner sowie die Verwandten in der gesetzlich festgelegten Reihenfolge. Lebensgefährtinnen und Lebensgefährten sind grundsätzlich nicht gesetzliche Erben, wenn andere gesetzliche Erben vorhanden sind.

Ein Testament kann handschriftlich oder fremdhändig errichtet werden. Für ein fremdhändiges Testament gelten genaue Formvorschriften, darunter die Mitwirkung von drei geeigneten Zeuginnen oder Zeugen. Formfehler können dazu führen, dass eine Verfügung unwirksam ist. Bei Immobilien und mehreren möglichen Erben empfiehlt es sich, die Nachlassplanung notariell oder anwaltlich prüfen zu lassen.

Pflichtteil: Ansprüche trotz Testament

Nachkommen sowie Ehepartnerinnen, Ehepartner und eingetragene Partner können pflichtteilsberechtigt sein. Der Pflichtteil beträgt grundsätzlich die Hälfte der gesetzlichen Erbquote und ist ein Anspruch auf einen Geldwert aus dem Nachlass. Er bedeutet nicht automatisch, dass eine bestimmte Person Miteigentum am Haus oder an der Wohnung erhält. Die Berechnung richtet sich nach dem Wert des Nachlasses und kann durch Schenkungen zu Lebzeiten beeinflusst werden.

Was passiert im Verlassenschaftsverfahren?

Nach einem Todesfall wird in Österreich ein gerichtliches Verlassenschaftsverfahren durchgeführt. Eine Notarin oder ein Notar ist dabei als Gerichtskommissärin beziehungsweise Gerichtskommissär tätig. Um eine Erbschaft anzutreten, ist eine Erbantrittserklärung erforderlich. Bei einer unbedingten Erklärung haftet man für Nachlassschulden grundsätzlich unbeschränkt auch mit dem eigenen Vermögen. Eine bedingte Erbantrittserklärung begrenzt die Haftung grundsätzlich auf den Wert der Nachlassaktiva und die eigene Erbquote. Welche Erklärung sinnvoll ist, sollte vor der Entscheidung sorgfältig geprüft werden.

Nach Abschluss des Verfahrens stellt das Gericht einen Einantwortungsbeschluss aus. Er hält fest, wer zu welcher Quote erbt und wird unter anderem benötigt, um geerbtes Liegenschaftsvermögen im Grundbuch eintragen zu lassen. Gehört ein Haus oder eine Wohnung mehreren Personen, können Fragen zur weiteren Nutzung, zu laufenden Kosten, einer Auszahlung oder einem Verkauf zu klären sein.

Besonderheit bei Eigentumswohnungen

Eine Eigentumswohnung kann grundsätzlich einer Person oder zwei natürlichen Personen als Eigentümerpartnerschaft zu gleichen Teilen gehören. Sie lässt sich deshalb nicht ohne Weiteres unter beliebig vielen Erbinnen und Erben aufteilen. Bei einer bestehenden Eigentümerpartnerschaft kann der Anteil der verstorbenen Person nach § 14 WEG unmittelbar auf die überlebende Partnerin oder den überlebenden Partner übergehen. Übernahmspreis, mögliche Begünstigungen und abweichende Vereinbarungen sind im Verlassenschaftsverfahren gesondert zu prüfen.

Welche Steuern und Gebühren fallen bei Immobilien an?

In Österreich fällt derzeit keine allgemeine Erbschaftssteuer an. Der Erwerb eines Grundstücks durch Erbanfall, Pflichtteil oder Vermächtnis unterliegt jedoch grundsätzlich der Grunderwerbsteuer. Bei unentgeltlichen Übertragungen wird diese im Regelfall nach dem Grundstückswert mit einem Stufentarif berechnet: 0,5 Prozent für die ersten 250.000 Euro, 2 Prozent für die nächsten 150.000 Euro und 3,5 Prozent für den darüber hinausgehenden Wert. Für bestimmte Fälle bestehen Sonderregeln und Befreiungen. Zusätzlich können Gebühren für die Eintragung im Grundbuch und Kosten des Verlassenschaftsverfahrens anfallen.

Eine später erfolgende entgeltliche Veräußerung kann Immobilienertragsteuer auslösen. Für die steuerliche Beurteilung ist unter anderem wichtig, ob tatsächlich ein entgeltlicher Verkauf vorliegt, wann und wie die Immobilie ursprünglich erworben wurde und ob eine gesetzliche Befreiung greift. Die Erbschaft selbst und ein späterer Verkauf sind daher steuerlich getrennt zu betrachten.

Was sollten Erbinnen und Erben als Nächstes prüfen?

• Testament, Erbvertrag und vorhandene Nachlassunterlagen zusammentragen.
• Vor einer Erbantrittserklärung mögliche Schulden und laufende Verpflichtungen des Nachlasses klären.
• Wert, Zustand, bestehende Kredite und Versicherungen der Immobilie erfassen.
• Mit Miterbinnen und Miterben abstimmen, ob die Immobilie gemeinsam genutzt, übernommen oder verkauft werden soll.
• Grunderwerbsteuer, Grundbuchseintragung und allfällige weitere Kosten im Verlassenschaftsverfahren berücksichtigen.

Eine geerbte Immobilie bringt oft rechtliche, familiäre und finanzielle Fragen mit sich. Wir unterstützen Sie gerne dabei, den Immobilienwert und mögliche nächste Schritte einzuschätzen.

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Quellen und Rechtsstand: 7. November 2026. Allgemeine Information, keine Rechts- oder Steuerberatung. oesterreich.gv.at: Vererben und Erben, Eigentümerpartnerschaft und Todesfall, gesetzliche Erbfolge, Pflichtteilsrecht, Verlassenschaftsverfahren und Einantwortung, bedingte Erbantrittserklärung, Erbschaftssteuer in Österreich, BMF: Grunderwerbsteuer bei Erbschaften und BMF: Steuersätze.

Wir übernehmen keine Gewähr für Vollständigkeit, Richtigkeit oder Aktualität dieser allgemeinen Informationen. Für die Beurteilung Ihres konkreten Falls wenden Sie sich bitte an eine Rechtsanwältin, einen Rechtsanwalt, eine Notarin, einen Notar oder eine Steuerberaterin beziehungsweise einen Steuerberater.

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